Tipps zum Mietvertrag
Die Entscheidung für eine Wohnung oder eine WG ist getroffen? Dann steht vielen Studierenden die Auseinandersetzung mit dem Dasein als "Mieter" bevor - doch keine Angst, wir geben gern ein paar Tipps, um den Einstieg zu erleichtern.
„Mietverhältnis“ - was bedeutet das?
Ein Mietverhältnis ist ein Rechtsverhältnis über dessen sich daraus ergebende Konsequenzen man sich im Klaren sein muss. Konkret: Wer unterschreibt den Mietvertrag? Wie wird die Miete aufgeteilt? Wie kann ich wieder ausziehen? Schon bevor es zum Abschluss des Mietvertrages kommt, sollte darüber Klarheit herrschen. Für das Vertragsverhältnis gibt es mehrere Varianten.
Alle unterschreiben gleichberechtigt …
Möglich ist, dass alle WG-Mitglieder den Mietvertrag unterschreiben. Dann sind alle gleichermaßen in der Pflicht, haben aber auch alle die gleichen Rechte. Will einer aus der Mietergemeinschaft austreten, müssen alle zustimmen, auch der Vermieter. Der wird dem sicher stattgeben, wenn es triftige Gründe gibt und die vollständige und pünktliche Mietzahlung trotzdem sichergestellt ist.
Der Vorteil besteht darin, dass sich keiner "verkrümeln" kann und die anderen auf den Kosten sitzen bleiben. Allerdings sind auch alle gesamtschuldnerisch in der Pflicht. Bleiben Zahlungen aus, hat der Vermieter das Recht seine Ansprüche geltend zu machen, ganz gleich wen welche Schuld trifft.
… oder einer unterschreibt für alle
Möglich ist auch, dass ein WG-Mitglied Hauptmieter ist und die Interessen der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter vertritt. Damit die WG trotzdem funktioniert, sollten die WG-Mitglieder alles untereinander regeln, was für ihr Zusammenleben wichtig ist. Ob mündlich oder schriftlich ist zwar nicht vorgeschrieben, für den Ernstfall aber sicherer ist ein Untermietvertrag, in dem Folgendes geregelt ist:
- Wer zahlt wie viel Miete?
- Wie erfolgt die Mietzahlung?
- Was passiert, wenn ein WG-Mitglied ausziehen möchte?
Wer solche Regelungen nicht festlegt, riskiert allein für die Wohnung aufkommen zu müssen. Entweder bis er eine*n neue*n Mitbewohner*in gefunden hat oder – wenn er auch ausziehen will – wenigstens für drei Monate, denn so lange beträgt die Kündigungsfrist.
Wichtiger Tipp
Man kann sich als Freunde auch so gut verstehen, in finanziellen und mietrechtlichen Dingen sollte von vornherein Klarheit herrschen. Deshalb sind verbindliche Absprachen bereits vor Mietvertragsabschluss zu treffen.
Worauf sollte man bei einem Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich achten?
Wichtig ist, dass man sich über den Vermieter erkundigt. Man sollte sich umhören oder auch im Internet schauen, ob das ein großer oder kleiner Vermieter ist. Größere Vermieter bieten in der Regel viele Wohnungen an und die Abläufe sind routinierter, als vielleicht bei einer von privater Hand vermieteten Wohnung. Man kann bei ihnen oft weniger falsch machen. Außerdem ist natürlich wichtig, sich den Standort der Wohnung anzuschauen und dabei je nach Bedürfnissen die Nähe zur Universität oder Sonstiges in Betracht zu ziehen. Des Weiteren sollte man bedacht sein die Gesamtkosten so gering wie möglich zu halten, also zum Beispiel auf eine geringe Kaution achten. Man sollte sich auch den Mietvertrag und die Hausordnung genau und komplett durchlesen, um erhöhte Kosten durch gestaffelte Mietpreise etc. zu vermeiden oder anderen bösen Überraschungen vorzubeugen.
Viele Mietverträge sind Standardverträge, die von Zeit zu Zeit den neuen gesetzlichen Gegebenheiten angepasst werden. Sollten Formulierungen und/oder Paragraphen allzu akribisch und einschränkend vorkommen, lohnt ein Anruf bei einem Mieterverein oder Anwalt sowie eine ausführliche Googlerecherche (wobei Google wirklich nicht die einzige Recherche sein sollte).
Auch Eltern kennen sich aus. Grundsätzlich gilt, dass Regelungen, die von gesetzlichen Regelungen abweichen, unwirksam sind, auch wenn man sie unterschrieben hat. Man sollte sich hier Zeit nehmen, nachfragen, nachhaken und sich auch Paragraphen erklären lassen. Ein seriöser Vermieter hat nichts zu verbergen und wird sich die Zeit nehmen.
In Wohnungsanzeigen werden die Nebenkosten entweder inklusiv oder zuzüglich angegeben. Was beinhalten die Nebenkosten in der Regel?
Bei inklusiven Nebenkosten sollte man vorsichtig sein. Es kann vorkommen, dass der Vermieter eine hohe Kaltmiete ansetzt und die Nebenkosten niedrig hält. Man muss aber bei Überschreiten der Nebenkosten nachzahlen und spart unter dem Strich nichts. Deswegen ist die Variante der zuzüglichen Nebenkosten zu bevorzugen.
Die Nebenkosten schlüsseln sich auf in Betriebskosten und Heizkosten. Die Betriebskosten beinhalten Leistungen wie die Müllabfuhr, Grünflächenpflege und Hausmeisterdienste. Die Heizkosten sind ebenso wie die Wasserkosten verbrauchsabhängig.
Der Vermieter orientiert sich bei der Festlegung der Nebenkosten normalerweise an Erfahrungswerten beim Verbrauch. Man sollte darauf achten, dass die Nebenkosten nicht zu gering sind, sonst zahlt man nach. Unter einem Euro für den Quadratmeter sollte man nicht mieten. Bei einem Neubezug ist ein Preis zwischen 1,90 Euro und 3,00 Euro angemessen. Wohnt man schon einige Jahre in einer Wohnung kann man diesen Preis noch nach unten korrigieren. Es ist also ein höherer Einstiegswert empfehlenswert.
Entstehen neben Mietpreis und Nebenkosten noch andere finanzielle Belastungen?
Neben Mietpreis und Nebenkosten muss auch noch der Strom bezahlt werden. Dafür sind oft die Stadtwerke zuständig, aber auch hier lohnt ein Preisvergleich mit anderen Anbietern. Gerade wer auf Ökostrom Wert legt, kann hier durch das Vergleichen Geld sparen.
Auch ein Kabelanschluss für das Fernsehen ist meist nicht im Mietpreis enthalten - den muss der Mieter separat bei seinem Anbieter zahlen. Dafür gibt es individuelle Angebote, über die man sich informieren kann. Dasselbe gilt auch für Telefon- und Internetanschluss.
Kann der Vermieter den Mietpreis beliebig erhöhen?
Den Mietpreis kann der Vermieter nicht beliebig erhöhen. Um die Nettokaltmiete zu erhöhen, muss der Vermieter eine stichhaltige Begründung anführen. Das kann beispielsweise die Sanierung der Außenfassade oder das Einsetzen neuer Fenster sein. Es gibt gesetzliche Vorschriften, die untersagen, dass der Mietpreis innerhalb von drei Jahren um 20% ansteigt. Sollte das trotzdem der Fall sein, sollte man gerichtlich dagegen vorgehen.
Viele Neustudierende haben gerade in den ersten Wochen noch kein geregeltes Einkommen. Wie gehen die Vermieter damit um?
Es ist üblich, dass jemand eine Bürgschaft übernimmt, solange der/die Studierende noch nicht wirtschaftlich selbstständig ist. Das können zum Beispiel Eltern oder Großeltern übernehmen. Kann man dann ein festes Einkommen nachweisen, kann die Bürgschaft aufgelöst werden. So eine Bürgschaft verschafft zum einen dem Vermieter Sicherheit, indem er weiß, dass er das Geld regelmäßig überwiesen bekommt, zum anderen ist es auch eine Sicherheit für den Mietenden selbst. So kann man sich in aller Ruhe in der Wohnung einrichten, ohne dass man das ständige Gefühl hat, die Miete nicht zahlen zu können. Die wenigsten Vermieter haben Probleme damit, denn die Eltern stehen meistens hinter ihren Kindern und übernehmen deswegen auch eine Bürgschaft.